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[指导]观察:市区9家五金机电市场 谁能做到三赢  

2011-04-28 18:54:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一

  主体商铺购买,包租三年,第一、第二年租金每年6%,共计12%,签约时一次性返还,第三年租金8%,在第三年返还;租赁,合约为3年,第一、第二年租金减免,第三年租金减半。”面对华东机电交易中心招商手册上的宣传,最近手上有些闲钱的刘先生很是纠结:“买好,还是不买好?开发商虽然承诺固定收益,但风险究竟大不大?”

  对于市场开发运营商而言,江南五金和湖塘纺织城的榜样气力实在太大了。分处城北和城南的这两家五金机电市场,给人的是红火、成功的感觉。特别是纺织城内的五金机电市场,自2006年运营以来,目前投资回报率稳定在6%左釉冬沿街商铺高达7%。

  “五金机电市场是附生于工业经济的。目前,常州的工业经济快速发展,也给了五金机电市场发展的空间。”江南五金机电市场总经理黄伟楠称,除新北区的工业企业,该市场的辐射范围广及江阴、泰兴等地。在湖塘纺织城总经理王炳昌看来,他们的五金机电市场之所以稳步发展,其实也得益于武进制造业所具备的强大优势。

  良好的工业发展根基,加上现实中五金机电市场的热景,导致五金机电市场数量开始被放大,模式不断被复制。“毫不夸张地说,就常州现有的五金机电市场数量来说,已属过多,且同质化竞争。”谈及现状,几乎每家市场管理方都这样说。

  二

  9家五金机电专业市场,规模最小的上万平方米,最大的达20万平方米。纵观9家的运作模式,主要有3种:一是纯粹的租赁式,所有物业由市场持有,负责招租,如金桥、龙城机电市场;二是租售结合式,市场除保留一部分物业外,其余铺面对外出售,如江南、怡康等机电市场,铺面出售比例达80%左釉冬20%自己持有;三是纯售式,这类由市场投资方“售后返租”的铺面,租期大多为三年,也有五年的。

  事实上,近两年来现身的五金机电市场,大都以“售后返租”模式出现。在国家对普通住宅严加调控的现状下,这种“售后返租”的专业市场吸引了更多投资客的目光。

  三

  “开发商在出售分割的商铺前,会根据返还的金额多少,进步贸易项目的平均售价,有的售价远高于市场价格。这就叫羊毛出在羊身上。”位于新北区的一家五金机电市场老总谈到,前期项目开发时,开发商已提前得到了这笔钱,之后再逐年返还给小业主。对于这笔钱,开发商不会存在银行里生息,而是不断地进行开发周转。万一其中一个环节出状况,不仅返租无法兑现,资金链也将出现题目,整个项目就可能处于半死不活状态。重要的是,尽管开发运营商承诺以后每年以一定的年收益返还投资客,但返租期过后,能否继续经营好也是个题目。此时,对小业主而言,风险也就来临了。

  专业市场开发运营,怎样才算成功?

  “对于普通购房者来说,投资专业市场的风险远远大于住宅。”市场人士指出,投资住宅产品,如果失误了,大不了自己住;专业市场中的单个铺位则依赖市场整体生存,市场不景气,做什么都不行。重要的是,市场整体不好,孤零零一个商铺几乎没有可能出手。

  考量标准有三个:对于开发商来说,商铺出售完毕,项目实现盈利,这个项目就是成功;对于投资客来说,市场红火,商铺价值得到提升,是成功;而对于租赁户来说,客户盈门,经营获利,是成功。只不过,这三者往往很难兼顾,实现共赢。从目前我市9家五金机电市场的运营看,真正实现共赢的,也就那么屈指可数的三、四家。更多的贸易项目则是:销售期间相当成功,后续招商、运营却生气不足。在这方面,我市已有不少案例。

  投资专业市场,注意点在哪?市场人士称,先要具体考察整个市场,后续发展、经营品类前景等,要有自己的判断,不要听开发商的一面之词。签协议前多考虑点问题,比如,怎么确保能拿到回报。最好的办法是在市场达到开业标准后再买,此时介入的门槛虽高,可经营性的风险评估能直接测算,相对稳妥。

  记者 孙东青

  


本文转至 常州房产网-安家业 http://anjiaye.com

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